Verkaufen oder vermieten? Was sich 2026 für Eigentümer im Landkreis Waldshut rechnet.

Welche Rendite bringt Vermieten wirklich?

Die Bruttomietrendite – Jahreskaltmiete geteilt durch den Immobilienwert – ist die Zahl, die in Gesprächen am häufigsten genannt wird. Sie ist aber nur der Anfang der Rechnung. Vom Ertrag gehen nicht umlegbare Betriebskosten, Instandhaltung, Rücklagen, mögliche Leerstandszeiten und der eigene Zeitaufwand ab. Erst die Nettomietrendite sagt, was übrig bleibt.

Ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung (die Zahlen sind ein Beispiel, keine Marktdaten):

Die Gegenüberstellung zeigt den Kern der Entscheidung: Liegt die Nettomietrendite unter dem Zins, den Sie für ein Darlehen zahlen oder mit einer risikoarmen Anlage erzielen könnten, verdienen Sie mit der Vermietung vor allem an einer möglichen Wertsteigerung – und die ist nicht garantiert. Liegt sie darüber, trägt sich die Vermietung aus dem laufenden Ertrag.

Wichtig für ältere Häuser: Die Instandhaltungsrücklage ist bei einem Baujahr aus den 1960er- bis 1980er-Jahren deutlich höher anzusetzen als im Beispiel. Heizung, Dach, Fenster, Elektrik und Bäder erreichen in diesem Alter typischerweise das Ende ihrer Nutzungsdauer.

Was spricht 2026 für den Verkauf?

Stabile Preise nach der Korrektur. Nach dem Rückgang der Jahre 2022 und 2023 haben sich die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland gefangen. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts lag im ersten Quartal 2026 um 1,4 % über dem Vorjahresquartal; der vdp-Immobilienpreisindex wies für das zweite Quartal 2026 ein Plus von 1,9 % bei Wohnimmobilien aus. Wer heute verkauft, verkauft in einen Markt, der wieder Käufer hat – ohne die Überhitzung von 2021.

Sanierungsbedarf wird teurer. Die Baupreise für Wohngebäude in Baden-Württemberg stiegen im zweiten Quartal 2026 um 6,8 % gegenüber dem Vorjahr (Statistisches Landesamt). Wer eine Immobilie mit Sanierungsstau vermieten will, muss diese Kosten vorfinanzieren. Beim Verkauf preist der Markt den Zustand ein – Sie müssen die Sanierung nicht selbst stemmen.

Rechtsrahmen für Heizung und Energie ist neu geordnet. Mit dem im Juli 2026 vom Bundestag beschlossenen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wird das bisherige Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen entfällt; stattdessen gilt ein stufenweise steigender Anteil klimaneutraler Brennstoffe. Für Verkäufer bleibt es bei der Pflicht, den Energieausweis spätestens zur Besichtigung vorzulegen. Käufer achten heute genauer auf Energiekennwerte als vor fünf Jahren – ein ehrlich beschriebener Zustand verkauft sich besser als ein beschönigter.

Klare Verhältnisse. Ein Verkauf schafft Liquidität, beendet Verwaltungsaufwand und löst Konstellationen mit mehreren Eigentümern sauber auf.

Was spricht für das Vermieten?

Mieten steigen weiter. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern lagen laut vdp-Index im zweiten Quartal 2026 bundesweit um 3,2 % über dem Vorjahr – deutlich stärker als die Kaufpreise. Ein knappes Angebot trägt dazu bei: 2025 wurden in Deutschland rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt, der niedrigste Wert seit über zehn Jahren (JLL, Juli 2026).

Substanz bleibt in der Familie. Wer die Immobilie später an Kinder weitergeben will, hält mit der Vermietung den Vermögenswert und erzielt zugleich Einnahmen.

Zeit für die Entscheidung. Eine vermietete Immobilie können Sie später immer noch verkaufen – allerdings in der Regel zu einem geringeren Preis als eine leerstehende, weil Käufer für Selbstnutzung ausfallen und das Mietverhältnis nach § 566 BGB übergeht („Kauf bricht nicht Miete“).

Was ist im Landkreis Waldshut anders?

Die Lage an der Schweizer Grenze prägt beide Wege. Auf der Nachfrageseite treten Grenzgänger und Zuziehende mit Arbeitsplatz in der Schweiz auf – als Käufer wie als Mieter. Ihr Einkommen in Franken erhöht die Zahlungsfähigkeit, bringt aber Wechselkursfragen mit sich. Der Euro notierte Ende August 2026 bei rund 0,94 Franken (EZB-Referenzkurs).

Die Angebotspreise im Landkreis liegen unter dem Landesdurchschnitt: In Waldshut-Tiengen wurden im August 2026 Häuser im Mittel für rund 3.190 €/m² und Wohnungen für rund 3.010 €/m² angeboten (immowelt-Angebotsdaten), landesweit lagen Häuser bei rund 3.460 €/m². Angebotsmieten in Waldshut-Tiengen bewegen sich nach Portaldaten um 11 bis 13 €/m² (Stand September 2026); ein qualifizierter Mietspiegel liegt für die Stadt nicht vor.

Für die Entscheidung heißt das: Die Mietnachfrage im Landkreis ist stabil, das Kaufpreisniveau moderat. Wer eine gepflegte Wohnung in Waldshut-Tiengen, Bad Säckingen oder in den Grenzgemeinden des Klettgaus besitzt, hat gute Voraussetzungen für beide Wege. Bei Häusern in Randlagen des Hochschwarzwalds mit Sanierungsbedarf spricht der Aufwand häufiger für den Verkauf.

Erbengemeinschaft und Trennung: Was gilt hier?

Erbengemeinschaft. Eine Vermietung setzt voraus, dass sich alle Miterben über Jahre hinweg über Mieter, Instandhaltung und Kosten einig sind. In der Praxis scheitert das häufiger, als es zu Beginn scheint. Deshalb hat sich bewährt, zunächst eine neutrale Wertbasis zu schaffen – etwa ein Verkehrswertgutachten – und dann zu entscheiden, ob ein Miterbe die anderen auszahlt oder die Immobilie verkauft wird. Die Schritte im Einzelnen stehen im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.

Trennung und Scheidung. Hier steht meist die Auseinandersetzung des gemeinsamen Vermögens im Vordergrund. Eine gemeinsame Vermietung nach der Trennung bindet beide Partner weiter aneinander. Übernimmt ein Partner die Immobilie, braucht es eine tragfähige Finanzierung und eine belastbare Bewertung als Grundlage für den Ausgleich. Die rechtliche Gestaltung gehört zu einem Fachanwalt für Familienrecht.

Haus im Alter verkaufen – wenn das Haus zu groß geworden ist

Ein eigener Anlass, der in keiner Renditerechnung vorkommt: Das Haus ist nicht zu teuer, sondern zu groß. Die Kinder sind aus, das Obergeschoss steht leer, der Garten macht mehr Arbeit als Freude, und die Treppe wird jedes Jahr ein Stück unangenehmer.

Für diese Situation gibt es drei Wege, und keiner ist grundsätzlich der richtige. Verkaufen und kleiner ziehen macht das gebundene Vermögen verfügbar und beendet die Instandhaltung – im Landkreis Waldshut ist allerdings barrierefreier Wohnraum knapp, weshalb die neue Wohnung vor dem Verkauf gefunden sein sollte, nicht danach. Vermieten und selbst zur Miete ziehen erhält das Eigentum in der Familie, bedeutet aber, im Ruhestand Vermieter zu sein. Umbauen und bleiben ist oft günstiger als gedacht, wenn es um Schwellen, Bäder und Beleuchtung geht – und teurer als gedacht, wenn ein Aufzug nötig wird.

Zwei Punkte werden dabei regelmäßig zu spät bedacht. Erstens die Übertragung zu Lebzeiten: Sie kann steuerlich sinnvoll sein, bindet aber Entscheidungen, die später schwer rückgängig zu machen sind – das gehört vor die Entscheidung, nicht danach, und zu Steuerberater und Notar. Zweitens das Tempo: Ein Hausverkauf aus einer Notlage heraus bringt selten den erreichbaren Preis. Wer die Frage zwei Jahre vor dem eigentlichen Anlass stellt, hat alle drei Wege noch offen.

Wir begleiten solche Entscheidungen häufig – sie sind der Regelfall unserer Arbeit, nicht die Ausnahme. Im Erstgespräch legen wir die Zahlen für alle drei Wege nebeneinander, ohne dass daraus ein Auftrag folgen muss.

Welche steuerlichen Fragen sollten Sie klären lassen?

Wir erbringen keine Steuerberatung. Drei Themen sollten Sie aber vor der Entscheidung mit Ihrem Steuerberater durchgehen: die zehnjährige Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien (§ 23 EStG) und die Ausnahmen für selbst genutztes Wohneigentum; die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen einschließlich der Gebäudeabschreibung – hier kann bei älteren Gebäuden ein Restnutzungsdauer-Gutachten relevant werden; und bei geerbten Immobilien die erbschaftsteuerlichen Freibeträge und Bewertungsregeln.

Häufige Fragen

Quellen

1. Statistisches Bundesamt: Häuserpreisindex 1. Quartal 2026, Pressemitteilung Nr. 219 vom 25.06.2026 – destatis.de
2. Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp): Immobilienpreisindex 2. Quartal 2026, Pressemitteilung vom 10.08.2026 – pfandbrief.de
3. Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Baupreise für Wohngebäude 2. Quartal 2026, Pressemitteilung vom 17.07.2026 – statistik-bw.de
4. Interhyp: Zinsentwicklung Baufinanzierung, Zinsdaten 24.–30.08.2026 – interhyp.de
5. JLL: Wohnungsmarktüberblick Deutschland H1 2026, 27.07.2026 – jll.com
6. GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – was sich ändert, 17.07.2026 – goerg.de
7. immowelt: Immobilienpreise Waldshut-Tiengen (Angebotspreise), Stand August 2026 – immowelt.de; Hauspreise Baden-Württemberg, Stand September 2026 – immowelt.de
8. immoportal: Mietpreise Waldshut-Tiengen, Stand 01.09.2026 – immoportal.com
9. EZB-Referenzkurs EUR/CHF, 31.08.2026 (Wechselkurs vor Veröffentlichung aktualisieren)