Restnutzungsdauer-Gutachten: Wie Vermieter die Gebäude-AfA verkürzen können – Rechtsstand 2026.

Was ist die Gebäude-AfA und welche Sätze gelten?

Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes – nicht des Grundstücks – über die Jahre als Werbungskosten abziehen. Das Einkommensteuergesetz gibt dafür in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG pauschale Sätze vor:

Diese Sätze sind Typisierungen. Ein Wohnhaus von 1965, das seit Jahrzehnten kaum modernisiert wurde, wird nach dem Gesetz genauso über 50 Jahre abgeschrieben wie ein Neubau von 2020. Genau hier setzt Satz 2 der Vorschrift an: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, „können“ die entsprechenden höheren Abschreibungen vorgenommen werden. Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen.

Als Nutzungsdauer gilt nach § 11c Abs. 1 EStDV der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Drei Faktoren begrenzen sie: technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten, etwa eine Abbruchverpflichtung.

Warum ist das Thema 2026 wieder aktuell?

Nach dem BFH-Urteil von 2021 (dazu gleich mehr) hatte das Bundesfinanzministerium mit Schreiben vom 22. Februar 2023 hohe Hürden aufgestellt: Der Nachweis sollte nur durch Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Personen geführt werden; die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten sollte nicht genügen. In der Praxis lehnten viele Finanzämter Gutachten mit Verweis auf dieses Schreiben ab.

Am 1. Dezember 2025 hat das BMF dieses Schreiben ersatzlos aufgehoben. Eine Begründung enthält die Mitteilung nicht; ein Nachfolgeschreiben liegt bisher nicht vor. Damit gilt wieder das, was der Bundesfinanzhof vorgegeben hat – und das ist für Eigentümer deutlich günstiger.

Was hat der Bundesfinanzhof entschieden?

Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19). Der Steuerpflichtige darf sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall geeignet erscheint, Aufschluss über die maßgeblichen Faktoren zu geben. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend erforderlich. Die Finanzverwaltung darf keine bestimmte Methode vorschreiben.

Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23). Der BFH stellte klar, dass die Ermittlung der Restnutzungsdauer nach dem Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eine anerkannte gutachterliche Methode ist, die ohne gesetzliche Grundlage nicht ausgeschlossen werden darf. Das Gutachten muss die Faktoren, die die Nutzungsdauer begrenzen, objektbezogen würdigen; ein bloßer Verweis auf das Modell reicht nicht. Beruft sich der Eigentümer auf wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Gründe, sind Feststellungen zum technischen Verschleiß nicht erforderlich.

Diese Rechtsprechung widersprach in wesentlichen Punkten dem BMF-Schreiben von 2023 – die Aufhebung des Schreibens im Dezember 2025 ist die Konsequenz daraus.

Was muss ein Restnutzungsdauer-Gutachten enthalten?

Ein Gutachten, das vor dem Finanzamt Bestand haben soll, ist mehr als eine Modellrechnung. Aus der Rechtsprechung lassen sich folgende Anforderungen ableiten:

• Objektbezug: Ortstermin, Aufnahme von Bausubstanz, Gebäudetechnik und Modernisierungsgrad. Baujahr, Gebäudeart und Ausstattungsstandard werden dokumentiert.
• Anerkannte Methodik: Ableitung der Restnutzungsdauer nach ImmoWertV, einschließlich der Modernisierungspunkte und der Gesamtnutzungsdauer, mit nachvollziehbarer Herleitung.
• Würdigung der drei Determinanten: technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung (Vermietbarkeit, Betriebskosten, Marktgängigkeit) und rechtliche Gegebenheiten – bezogen auf das konkrete Gebäude.
• Steuerlicher Stichtag: Die Restnutzungsdauer wird auf den Zeitpunkt der Anschaffung bzw. den Beginn des Abschreibungszeitraums bezogen, nicht auf das Datum des Ortstermins.
• Fachliche Qualifikation und Prüfung: Eine formale Bestellung ist nach Aufhebung des BMF-Schreibens nicht mehr vorgeschrieben. Erfahrungsgemäß gewichten Finanzämter aber weiterhin, wer das Gutachten erstellt und geprüft hat.

TOJA ImmoGutachten erstellt Restnutzungsdauer-Gutachten nach ImmoWertV-Methodik im Vier-Augen-Prinzip mit der DIA Consulting AG (Prof. Dr. Marco Wölfle). Details zum Ablauf finden Sie auf der Seite Restnutzungsdauer-Gutachten.

Für wen lohnt sich ein Gutachten?

Die Voraussetzung ist immer, dass das Gebäude der Einkünfteerzielung dient – also vermietet ist oder zum Betriebsvermögen gehört. Für das selbst bewohnte Haus gibt es keine AfA. Typische Konstellationen, in denen sich die Prüfung lohnt:

• Vermietete Wohnung oder Haus mit Baujahr deutlich vor 2000, kaum oder nur teilweise modernisiert.
• Kürzlich erworbene vermietete Bestandsimmobilie – die höhere AfA wirkt ab der nächsten Steuererklärung.
• Geerbte und weitervermietete Immobilie mit älterer Bausubstanz.
• Mehrfamilienhaus mit hohem Gebäudewertanteil.

Ein Rechenbeispiel (Beispielzahlen, keine Zusage):

Bei einem gepflegten Haus aus den 2000er-Jahren führt die ImmoWertV-Ableitung dagegen häufig zu einer Restnutzungsdauer nahe der gesetzlichen Typisierung – dann bringt ein Gutachten wenig. Deshalb beginnt unser Ablauf mit einer Ersteinschätzung, in der wir Ihnen sagen, ob sich der Aufwand voraussichtlich lohnt.

Die Konditionen für Ersteinschätzung und Gutachten klären wir im Vorgespräch – abgestimmt auf Objekt, Unterlagenlage und Umfang.

Was bleibt offen – und was sollten Sie beachten?

Die Aufhebung des BMF-Schreibens beseitigt die formalen Hürden, nicht die Prüfung durch das Finanzamt. Sachbearbeiter dürfen weiterhin nachfragen, Unterlagen anfordern oder ein Gutachten inhaltlich anzweifeln. Ein sauber begründetes, objektbezogenes Gutachten ist deshalb wichtiger denn je. Weitere Punkte, die Sie mit Ihrem Steuerberater klären sollten:

• Eine höhere AfA mindert den steuerlichen Restbuchwert. Bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Frist nach § 23 EStG kann sich das auf den steuerpflichtigen Gewinn auswirken.
• Für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 gibt es mit § 7 Abs. 5a EStG eine degressive AfA von 5 % – für Bestandsimmobilien ist sie nicht relevant.
• Das Gutachten sollte mit der Steuererklärung eingereicht werden, in der die kürzere Nutzungsdauer erstmals angesetzt wird. Eine rückwirkende Änderung bereits bestandskräftiger Bescheide ist in der Regel nicht möglich.

Häufige Fragen

Quellen

1. § 7 Abs. 4 EStG, § 7 Abs. 5a EStG, § 23 EStG; § 11c EStDV – gesetze-im-internet.de
2. Bundesfinanzministerium: Schreiben vom 1. Dezember 2025 zur Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023 (BStBl I S. 332) – bundesfinanzministerium.de
3. Bundesfinanzhof: Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19; Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23 – bundesfinanzhof.de
4. KPMG: Aufhebung des BMF-Schreibens zur Gebäude-AfA nach kürzerer Nutzungsdauer, Dezember 2025 – kpmg.com
5. Zentralverband des Deutschen Handwerks: Aufhebung BMF-Schreiben Gebäude-AfA nach kürzerer Nutzungsdauer – zdh.de
6. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), Anlage 1 und 2 (Gesamt- und Restnutzungsdauer) – gesetze-im-internet.de