Geerbtes Haus verkaufen: Was Erben im Landkreis Waldshut der Reihe nach klären sollten.

Die ersten Wochen: welche Fristen wirklich laufen

Für den Hausverkauf selbst gibt es keine Frist. Niemand muss ein geerbtes Haus innerhalb eines bestimmten Zeitraums verkaufen. Drei andere Fristen laufen aber von allein, und zwei davon werden regelmäßig übersehen.

Welche dieser Fristen in Ihrem Fall laufen und ob sie gewahrt sind, beurteilen Nachlassgericht, Notar und Steuerberater – nicht wir. Was wir tun: Wir weisen Sie im Erstgespräch darauf hin, dass es diese Fristen gibt, und stellen auf Wunsch den Kontakt her, etwa zu unserem Partner Steuerberater Oskar Maier in Waldshut (Maier, Müller und Kollegen). Erfahrungsgemäß ist das der Anruf, der später am meisten Geld spart.

Wer darf verkaufen?

Mit dem Tod geht das Eigentum automatisch auf die Erben über, aber das Grundbuch weiß davon nichts. Daraus wird oft der Schluss gezogen, man müsse erst selbst eingetragen sein, bevor man verkaufen kann. Das stimmt so nicht: Nach § 40 GBO ist die Voreintragung des Erben entbehrlich, wenn das Eigentum auf den Käufer übertragen wird. Nachweisen müssen Sie Ihre Erbenstellung – mit Erbschein oder mit dem eröffneten notariellen Testament.

In der Praxis wird das Grundbuch meist dennoch zuerst berichtigt, weil die finanzierende Bank des Käufers eine Grundschuld eintragen lässt. Für Sie heißt das vor allem eines: Sie können mit der Vorbereitung früher beginnen, als die meisten denken. Bewertung, Unterlagen und Vermarktungsstrategie lassen sich erledigen, während die Formalien laufen – das spart am Ende Monate.

Erbengemeinschaft: Hausverkauf geht nur gemeinsam

Erben mehrere Personen, entsteht eine Erbengemeinschaft. Der Nachlass gehört ihr gemeinschaftlich (§ 2032 BGB) – niemandem gehört „sein Drittel vom Haus", sondern allen gehört alles gemeinsam. Daraus folgt die Regel, an der die meisten Verfahren hängen: Die Übertragung des Eigentums erfordert nach § 2040 Abs. 1 BGB die Mitwirkung sämtlicher Miterben. Ein Miterbe, der nicht unterschreibt, blockiert den Verkauf.

Anders bei der laufenden Verwaltung: Heizung reparieren, Haus versichern, Betriebskosten zahlen – das lässt sich nach § 2038 Abs. 2 BGB mit Stimmenmehrheit nach Erbanteilen entscheiden.

Kommt die Gemeinschaft nicht zusammen, gibt es mehrere Wege – von der Auszahlung eines Miterben bis, als letztes Mittel, zur Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Die Versteigerung bringt erfahrungsgemäß deutlich weniger ein als ein normaler Verkauf und beendet meist auch das Verhältnis der Geschwister. Welcher Weg rechtlich in Betracht kommt, beurteilt ein Fachanwalt für Erbrecht – wir stellen den Kontakt zu Jan Tschentscher von der Kanzlei HTH her. Was wir beitragen, ist die Marktsicht: was ein Verkauf realistisch erlöst und was eine Teilungsversteigerung erfahrungsgemäß kostet.

Unsere Erfahrung aus Mandaten im Landkreis Waldshut: Der Streit entzündet sich selten am Grundsätzlichen, sondern fast immer am Wert. Ein Geschwisterteil erinnert sich an Preise von 2021, ein anderer möchte zügig verkaufen, ein dritter hat jahrelang die Eltern gepflegt und empfindet die Verteilung als ungerecht. Deshalb steht die neutrale Wertermittlung am Anfang und nicht am Ende.

Was ist das geerbte Haus wert – und brauchen Sie überhaupt ein Gutachten?

Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Bei einer Erbschaft ist dieser Wert zweimal gefragt – und zweimal aus einem anderen Grund.

Für die Erbengemeinschaft braucht es einen Wert, den alle Beteiligten als neutral anerkennen. Eine Einschätzung, die ein Miterbe allein beauftragt hat, wird von den anderen selten akzeptiert – auch wenn sie handwerklich richtig ist.

Für das Finanzamt wird die Immobilie nach den Regeln der §§ 176 ff. Bewertungsgesetz bewertet. Das ist ein typisierendes Massenverfahren und kennt weder den Sanierungsstau im Keller noch die Hanglage noch das ungedämmte Dach. Es fällt deshalb häufig zu hoch aus. Dagegen gibt es ein gesetzliches Mittel: Nach § 198 BewG dürfen Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen – durch ein Sachverständigengutachten oder, was viele übersehen, durch den tatsächlich erzielten Kaufpreis, wenn innerhalb eines Jahres um den Bewertungsstichtag unter fremden Dritten verkauft wurde und sich die wertbestimmenden Verhältnisse nicht verändert haben.

Welcher Wert gebraucht wird, hängt davon ab, was mit dem Haus geschehen soll. Deshalb lohnt es sich, diese Frage vor allen anderen zu klären – sie entscheidet darüber, ob überhaupt ein Gutachten nötig ist.

Der häufigere Fall: Sie verkaufen. Dann braucht es in aller Regel gar kein Gutachten. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres um den Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter fremden Dritten verkauft und haben sich die wertbestimmenden Verhältnisse nicht verändert, akzeptiert das Finanzamt unter normalen Bedingungen den tatsächlich erzielten Kaufpreis als Wert. Der Verkauf erledigt die Wertfrage also gleich mit – vorausgesetzt, er läuft sauber und in einem vernünftigen Zeitrahmen. Genau dafür sind wir als erfahrener Verkaufspartner an Ihrer Seite: mit belastbarer Marktwerteinschätzung, gezielter Käuferansprache in Deutschland und der Schweiz und einem Team, das die Abwicklung übernimmt. Über den Verkauf mit uns können Sie mehr erfahren unter Immobilie verkaufen.

Der zweite Fall: Sie behalten die Immobilie – weil ein Miterbe übernimmt, weil vermietet oder selbst eingezogen wird, oder weil der Verkauf noch offen ist. Dann gibt es keinen Kaufpreis, an dem sich der Wert ablesen ließe, und es braucht ein Gutachten: für die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, für den Nachweis des niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt oder für ein gerichtliches Verfahren. Ein solches Gutachten muss von einem entsprechend qualifizierten Sachverständigen stammen.

Auch dafür müssen Sie niemanden suchen. TOJA ImmoGutachten erstellt Verkehrswertgutachten in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Marco Wölfle unter der DIA Consulting AG – konform nach ImmoWertV und auch für gerichtliche Zwecke. Sie erhalten Bewertung und Vermarktung damit aus einer Hand, von jemandem, der die Wohnlagen hier kennt. Mehr dazu unter Verkehrswertgutachten.

Erbschaftsteuer auf die Immobilie

Ob überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, entscheidet der persönliche Freibetrag. Er richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis und gilt pro Erbe, nicht pro Nachlass.

Für ein Kind, das ein Haus im Landkreis Waldshut erbt, bleibt damit häufig gar keine Erbschaftsteuer. Anders liegt es bei Geschwistern, Nichten und Neffen: 20.000 Euro Freibetrag und die ungünstigere Steuerklasse II führen bei einer Immobilie schnell zu einer spürbaren Belastung. Genau dort lohnt sich der Nachweis des niedrigeren Werts.

Eine Besonderheit sollten Sie kennen, bevor Sie entscheiden: Erben Ehegatte oder Kinder das selbst genutzte Familienheim und ziehen unverzüglich selbst ein, bleibt es unter den Voraussetzungen des § 13 ErbStG steuerfrei – bei Kindern bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben, entfällt die Befreiung allerdings rückwirkend und vollständig. Wer überlegt, ob er einzieht oder verkauft, sollte diese Rechnung vor der Entscheidung mit dem Steuerberater aufmachen. Wir dürfen und wollen das nicht übernehmen – wir machen Sie nur darauf aufmerksam, dass die Frage ansteht, und stellen auf Wunsch den Kontakt zu unserem Partner Steuerberater Oskar Maier in Waldshut (Maier, Müller und Kollegen) her.

Spekulationssteuer: meist kein Thema

Die Sorge vor der Spekulationssteuer bringt viele Erben dazu, mit dem Verkauf zu warten. In den meisten Fällen ist das unnötig.

Ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG setzt voraus, dass zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die Erbschaft ist keine Anschaffung. Der Erbe tritt in die Rechtsstellung des Erblassers ein, dessen Anschaffungszeitpunkt läuft weiter – die Frist beginnt nicht neu. Hat der Vater das Haus 1994 gekauft und stirbt 2026, ist sie längst abgelaufen und der Verkauf einkommensteuerfrei, gleichgültig wann er stattfindet.

Ausnahmen gibt es, etwa wenn der Erblasser selbst erst kurz zuvor gekauft hatte oder das Grundstück zu einem Betrieb oder zu land- und forstwirtschaftlichem Vermögen gehörte – im Landkreis bei ehemaligen Hofstellen keine Seltenheit. Ob eine dieser Ausnahmen bei Ihnen greift, beurteilt allein Ihr Steuerberater – diese Seite kann und darf das nicht leisten.

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Selbst einziehen ist steuerlich attraktiv, wenn die Voraussetzungen des Familienheims erfüllt sind – aber nur, wenn Sie die zehn Jahre wirklich durchhalten wollen. Bei Häusern aus den 1960er- bis 1980er-Jahren, wie sie am Hochrhein häufig sind, kommt meist erheblicher Sanierungsbedarf hinzu.

Vermieten passt, wenn das Haus in gutem Zustand ist und alle Erben den Aufwand über Jahre gemeinsam tragen wollen. In einer Erbengemeinschaft scheitert diese Option am häufigsten – nicht am Anfang, sondern im dritten Jahr, wenn die erste größere Reparatur ansteht.

Verkaufen ist meist der klarere Weg, wenn das Haus leer steht, Sanierungsbedarf ansteht oder mehrere Erben unterschiedliche Lebenspläne haben. Ein leer stehendes Haus kostet weiter: Grundsteuer, Versicherung, Heizen gegen Frostschäden – und der Zustand verschlechtert sich messbar. Ausführlicher steht der Vergleich im Ratgeber Verkaufen oder vermieten.

Sie müssen das nicht allein abwickeln

Das ist der Punkt, an dem die meisten Erben merken, wie viel an so einem Verkauf hängt. Unterlagen, die niemand findet. Ein Energieausweis, der noch erstellt werden muss. Besichtigungen, für die niemand Zeit hat – und bei denen jemand einschätzen muss, wer da eigentlich durchs Haus geht. Verhandlungen, die geführt werden wollen, und zwar so, dass am Ende ein Preis steht, der zum Objekt passt. Die Frage, ob der Interessent das überhaupt bezahlen kann. Der Entwurf des notariellen Kaufvertrags, bei dem sich niemand sicher ist, ob alles sauber abgesichert ist oder ob eine Haftung offen bleibt. Und die Frage, wie die Vermarktung überhaupt professionell aussehen soll, damit das Haus nicht monatelang steht und an Wert verliert.

Das sind viele Themen auf einmal – und dazwischen eine Familie, die sich einig werden muss.

Genau dafür sind wir da. TOJA Immobilien begleitet Eigentümer und Erbengemeinschaften im Landkreis Waldshut seit Jahren durch diesen Ablauf – mit einem Team, das die Abwicklung vollumfänglich übernimmt:

Unterlagen. Wir unterstützen Sie bei der Beschaffung der Unterlagen im Rahmen der Bewertung oder des Verkaufs und kümmern uns um den Energieausweis.

Vermarktung. Wir arbeiten heraus, was Ihr Objekt auszeichnet, und setzen es professionell in Szene – vom Exposé bis zur gezielten Ansprache vorgemerkter Käufer in Deutschland und der Schweiz. Auf Wunsch auch diskret, ohne Portal-Listing.

Besichtigungen und Käuferprüfung. Wir organisieren und führen die Termine, sortieren vor und prüfen die Bonität – Sie lernen nur ernsthafte Interessenten kennen und müssen keinen Ihrer Abende dafür freiräumen.

Verhandlung. Wir führen die Preisverhandlung für Sie. Wer selbst am Tisch sitzt, verhandelt über sein Elternhaus – das ist etwas anderes, als über eine Immobilie zu verhandeln.

Kaufvertrag und Übergabe. Wir gehen den Entwurf des notariellen Kaufvertrags mit Ihnen durch und achten auf die Punkte, die in der Praxis Streit machen: Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Regelungen zu Mängeln und Haftung. Die rechtliche Prüfung gehört zu Notar oder Anwalt – wir sagen Ihnen, wann sie sich lohnt, und binden den passenden Ansprechpartner aus unserem Netzwerk ein. Notartermin und Schlüsselübergabe koordinieren und dokumentieren wir.

Und der Punkt, der bei Erbengemeinschaften den Unterschied macht: Unser Team ist im Umgang mit Konflikten geschult und mit der Situation von Erbengemeinschaften vertraut. Unterschiedliche Meinungen und Ansichten unter Miterben sind keine Ausnahme, sondern der Normalfall – und sie können einen Hausverkauf aufhalten, obwohl sich alle eigentlich einig sind, dass verkauft werden soll. Wir moderieren das. Auf Wunsch sprechen wir mit allen Miterben gemeinsam, damit alle dieselben Zahlen zur selben Zeit hören und niemand das Gefühl hat, übergangen zu werden.

Für Sie heißt das: ein Ansprechpartner, der alles koordiniert – einer, an den Sie es abgeben können, ohne sich weiter um das Projekt sorgen zu müssen. Eine vollumfängliche Lösung von der Bewertung bis zur notariellen Abwicklung, ein starker Partner an Ihrer Seite und ein Netzwerk aus Fachleuten, das sich um die übrigen Belange kümmert – ohne dass Sie dafür Zeit und Nerven investieren müssen.

Mehr dazu, wie wir arbeiten und was Sie im Einzelnen erwartet, finden Sie unter Immobilie verkaufen.

Was im Landkreis Waldshut dazukommt

Die Schweizer Grenze. Viele Familien am Hochrhein haben Angehörige, die in der Schweiz leben und arbeiten. Für den Erbfall selbst ändert das zunächst nichts, wenn der Verstorbene in Deutschland gelebt hat. Praktisch verschiebt es aber Fristen: Beurkundungen, Vollmachten und Unterschriften über die Grenze brauchen mehr Zeit. Wir kennen diese Abläufe und planen sie von Anfang an ein.

Die Baustruktur. Der Bestand im Landkreis ist überwiegend Einfamilienhaus, überwiegend aus den Jahrzehnten zwischen 1960 und 1990, häufig in Hang- oder Ortsrandlage. Für geerbte Objekte heißt das meist: solide Substanz, aber Modernisierungsbedarf bei Heizung und Gebäudehülle. Käufer rechnen das heute deutlich genauer ein als noch vor fünf Jahren – ein Haus, dessen Zustand ehrlich beschrieben und belegt ist, verkauft sich leichter. Die örtlichen Preisspannen finden Sie in unseren Marktberichten für die einzelnen Gemeinden.

Häufige Fragen

Quellen

1. Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 1944, 2032, 2038, 2040, 2042 BGB – gesetze-im-internet.de
2. Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz: §§ 13, 16, 30 ErbStG – gesetze-im-internet.de
3. Bewertungsgesetz: §§ 176 ff. und § 198 BewG – gesetze-im-internet.de
4. Einkommensteuergesetz: § 23 EStG · Grundbuchordnung: §§ 35, 40 GBO · Zwangsversteigerungsgesetz: § 180 ZVG – gesetze-im-internet.de
5. Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nr. 14110 Abs. 1; dazu OLG Karlsruhe, Beschluss vom 22.12.2023 – 19 W 95/22